中央首次定调：促进地产“止跌回稳”！有力度降息、努力提振资本市场！7000字重磅解读来了

　　考虑到会议明确将完善财税政策■■■■★■，推动构建房地产发展新模式，部分市场机构认为★★■■■，专项债可用于收购闲置土地和存量住房收储等，可解决目前收储去库存资源不足的问题。此外★■◆■◆，重启土地储备专项债可以缓解地方政府资金压力■◆◆■，推动土地收入加快回笼。

　　近期在提振资本市场方面◆■■◆◆■，货币政策和金融监管举措双向发力◆★。央行明确降准降息◆■■■，创设新工具支持股票市场流动性；金融监管总局积极引导银行、保险和资管机构维护资本市场稳定；证监会则通过增加制度供给和支持汇金公司加大增持力度增★◆，来强资本市场内在稳定性。

　　可见■◆★★，在此关键时点，高层召开会议部署下一步经济工作，是精准“把脉”了当前经济运行面临的主要矛盾并“对症下药”。会议指出■★，要抓住重点■■、主动作为★◆◆★，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。

　　此外，会议还提出★◆，抓紧完善土地◆■◆、财税、金融等政策◆■，推动构建房地产发展新模式。

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　　后续《关于推动中长期资金入市的指导意见》（以下简称《意见》）值得期待。证监会主席吴清此前在国新办新闻发布会上表示，多个部门制定《意见》★★，部署一系列支持中长期资金入市的安排，着眼于长钱更多■■◆★◆■、长钱更长、回报更优，促进中长期资金入市■■◆■■，内容包括大力发展权益类公募基金、完善■★◆■★“长钱长投”的制度环境、持续改善资本市场生态等三方面。

　　进入三季度★◆■◆◆■，中国经济延续恢复态势，但经济景气度有所下降，经济恢复不平衡问题持续凸显。随着全球主要经济体纷纷开启降息周期，我国经济加码逆周期调节扩内需所面临的外部约束条件逐步缓和★■◆◆★■。可以说，当前我国加码宏观政策调控迎来有利窗口期，更为重要的是，加大宏观调控力度的紧迫性和必要性显著提升◆★★★。

　　★★■■“我国已做中长期资金入市做过多项制度性安排，但多以独立■★■★、分散的形式存在，缺乏统一的系统性规范★★★◆。”中国人民大学资本市场研究院联席院长赵锡军对证券时报记者表示，构建一套相对完整■■■★★◆、系统且规范的长期资金入市投资制度体系尤为重要◆■★◆■★，《意见》将为资本市场产生积极深远的影响，能够吸引中长期资金在资本市场价值投资，提高中长期资金投资规模和比例■★■★◆★，优化资本市场投资者结构，夯实资本市场平稳运行和健康发展的基础。

　　而对于“有活没人干”与“有人没活干”并存的供需结构性错位，上海市委党校副教授杨国庆向记者指出，破局结构性就业矛盾■★★，既要提升劳动力就业能力◆■★★，也离不开完善就业公共服务体系。

　　“民营经济在整个经济当中所占的位置和角色越来越重要了，已经早就超越了传统的‘56789◆■◆★★’★◆■■★。”中国人民大学应用经济学院院长魏楚表示，此前党的二十届三中全会通过的《决定》就已经对民营经济发展做出制度性安排，包括法治保障、体制机制、开放领域■◆★、支持政策、强化监管等方面■■■★◆。魏楚认为，推动民营经济发展◆◆★，政府部门首先要扫清障碍、坚定信心，推出一批条件成熟、可感可及的改革举措■◆■。

　　9月24日人民银行出台的5项房地产金融新政之一就是引导银行降低存量房贷利率。央行行长潘功胜当日就表示◆◆，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出■★■★，预计这一项政策将惠及5000万户家庭◆◆■，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间◆■★◆★■，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

　　会议指出，要帮助企业渡过难关■■◆★，进一步规范涉企执法■◆★◆★、监管行为。要出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。

　　会议从供需两方面明确政策方向。其中★■★◆★，在需求端，会议明确提出，“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率★◆★◆”。

　　会议也指出★■★，我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强◆◆★◆■、潜力大等有利条件并未改变◆◆★◆■。同时，当前经济运行出现一些新的情况和问题◆■★★。要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心◆◆★，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。

　　具体来看，证监会出台了■★★★◆■“并购六条”和上市公司市值管理规则，从完善制度设计的角度出发激发市场活力◆◆★。“并购六条◆■★★◆”强调支持新质生产力发展、加强产业整合◆★★■、提高监管包容度、提升重组效率；市值管理指引则系统地阐述了市值管理的目标★◆★、定义、方式◆★■■、主体责任、禁止事项，引导上市公司市值管理进入规范发展的新阶段。

　　新希望集团董事长刘永好认为◆◆★◆，当前民营企业面临从高速度成长期到高质量发展期的转型挑战■◆、困难和问题。企业尤其是传统产业企业以数字化、智能化转型来武装自己才是出路。■★■★“面对困难问题，我们民营企业必须要振作起来★■，有信心、不躺平。”刘永好建议★◆★◆★，相关部门还要加强协作■★◆◆◆■，为企业合法经营营造良好舆论环境；同时，健全考核机制，以考核指标形式◆■◆★■■，引导各地政府部门落实好支持民营企业发展的相关政策★■■◆◆■。

　　行政执法方面，中国政法大学校长、教授马怀德在题为《深化行政执法体制改革的时代面向》的文章中指出，法律的生命在于实施★◆■。在中国特色社会主义法律体系已经形成的背景下，确保法律正确实施◆◆■，是行政执法的重点任务。

　　陈文静认为◆■■★■◆，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。整体与此前消化存量和优化增量提法有所不同，在增量上更加强调要严格控制■◆，也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进★■■★◆◆，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准；在存量上要优化存量，对现有的存量住房进行升级改造◆■■★◆■、改规划盘活利用等或是重要方向；进一步提高商品房建设质量，“好房子”建设或已经是基本要求，促进■★★★“好房子”建设的配套政策有望继续落地。

　　官方新闻稿一出，A股随即跳涨作出回应★★■。截至发稿◆■★★，指数持续走强★◆■■■★，创业板指拉升涨逾4%，深成指涨3.90%；沪指涨超3%★■◆★★，年K线转涨★■★。并购重组★■◆■■★、大消费、大金融◆■★◆■、房地产等方向涨幅居前★◆★，沪深京三市上涨个股近5100只。富时中国A50指数期货涨幅扩大至3%。

　　总体看，决策层对接下来将要出台的宏观政策定调非常积极，高度契合市场此前的呼吁和期待★◆■★。针对下一步经济工作，会议明确要加大财政货币政策逆周期调节力度；特别是对房地产市场作出详细安排，提出要促进房地产市场■★■★“止跌回稳”的要求，预计接下来会有更多楼市“大招实招“推出；对资本市场，则明确要★◆■★“大力”引导中长期资金入市。

　　一分部署★◆★★■■，九分落实。会议要求■◆◆■■★，各地区各部门要认真贯彻落实党中央决策部署，干字当头、众志成城，充分激发全社会推动高质量发展的积极性主动性创造性■★，推动经济持续回升向好。广大党员、干部要勇于担责、敢于创新，在攻坚克难中长本领★■◆、出业绩。要树好选人用人风向标，认真落实“三个区分开来”★◆■■■，为担当者担当★◆◆、为干事者撑腰。要支持经济大省挑大梁，更好发挥带动和支柱作用。

　　根据本次会议部署，增量逆周期财政政策重点在于特别国债和地方政府专项债。一方面，特别国债在年内依然存在增加发行的政策窗口。中央财经大学财政税务学院助理教授高宏宇对证券时报记者表示，年内可再发行一批上千亿规模的超长期国债，重点面向民生保障、基建、节能环保等项目，扩大财政支出力度■◆。

　　据新华社消息，中央政治局9月26日召开会议◆■◆，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作★◆◆。中央习主持会议。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，中央政治局对房地产市场行情做出“止跌回稳★★◆■★■”的明确指示■■■★，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性◆■，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

　　会议强调◆■◆◆，要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市■★★，打通社保、保险、理财等资金入市堵点。要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。市场普遍认为，一系列的稳市场的增量举措从资金端和资产端出发，将极大提振市场信心，随着政策效果逐步显现，资本市场内在稳定性有望得到提升。

　　国家高度重视就业问题，党的二十届三中全会明确把健全高质量充分就业促进机制作为重要的改革任务之一。9月25日发布的《中央国务院关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》（下称《意见》），从完善重点群体就业支持体系、提升劳动者就业权益保障水平等方面部署24条举措；明确以不发生规模性失业风险为底线■◆，持续促进就业质的有效提升和量的合理增长■◆★◆。

　　为加大逆周期调节力度■■，央行已于近期宣布将出台一揽子增量货币金融政策■★，企稳经济发展大盘的同时也将夯实财政收入增长基础。其中◆◆◆★，存款准备金率下调0.5个百分点和主要政策利率下降20个基点将为金融市场提供长期流动性，进一步减轻企业融资成本，支持实体经济同时拉升税收收入■■★■◆★；存量房贷利率下调等房地产金融支持政策有望改善房地产市场，从而缓解政府性基金收入压力。

　　完善重点群体就业支持体系方面，《意见》提出◆◆■★，拓展高校毕业生等青年就业成才渠道，促进市场化就业★◆★■★，完善工资待遇、职称评聘、培训升学等政策◆◆★★，开发更多有利于发挥所学所长的就业岗位。完善困难人员就业援助制度，加强对大龄、残疾、较长时间失业等就业困难群体的帮扶■★■■■◆，合理确定◆◆★★◆、动态调整就业困难人员认定标准，完善及时发现、优先服务、精准帮扶、动态管理的就业援助制度。

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　　除了经济金融政策加码外，此次会议特别强调对改善营商环境和兜牢民生底线的关注■◆。提出“要帮助企业渡过难关，进一步规范涉企执法、监管行为”■◆“加强低收入人口救助帮扶★■”◆■★◆。

　　为何要做好高校毕业生、农民工等重点群体就业工作？《党的二十届三中全会〈决定〉学习辅导百问》指出，近年来，高校毕业生人数屡创新高◆◆■◆■，2024年规模预计达1179万人，未来10年每年将维持在1000万人以上◆★，总量规模大◆■★■■◆，就业难度大。高校毕业生就业承载着个人理想和家庭期望，备受社会各方关注★◆★◆，社会影响大。因供需结构性错位，高校毕业生对优质岗位的期待难以完全满足■★■■◆，处理不好易引起社会不稳定。而作为我国产业工人队伍的重要组成部分，2023年我国农民工规模已达2.98亿人，占就业人口的40%左右，然而农民工就业质量不高、稳定性较差、收入偏低，权益保障还存在不少短板。稳住重点就业群体，就稳住了就业基本盘。

　　部分观点则认为，也可参照去年做法，中央财政增加发行国债并计入赤字。光大证券首席经济学家★★■、研究所所长高瑞东认为，有必要增加国有资本经营利润上缴或进行增发国债等形式填充财力。

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　　陈文静认为◆★★★，城市房地产融资协调机制未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资★◆■★“白名单”的作用，改善企业资金环境■■★，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期★■◆◆。同时，未来更多配套资金有望进入市场，加速闲置土地盘活利用◆■★■，也将为企业提供更多资金支持。

　　民生是人民幸福之基、社会和谐之本。会议指出■★，要守住兜牢民生底线◆◆■◆，重点做好应届高校毕业生、农民工、脱贫人口、零就业家庭等重点人群就业工作，加强对大龄、残疾、较长时间失业等就业困难群体的帮扶。

　　华福证券首席经济学家燕翔指出，中长期资金由于具有专业程度更高、稳定性更强的特点，推动中长期资金的入市一方面将有利于投资者结构的优化与市场价值投资理念的培育，另一方面在市场波动较大时能够更好发挥“稳定器■★★◆”“压舱石”作用◆■■◆★，缓解投资者担忧情绪，推动市场稳定性进一步改善■■◆◆★◆。

　　会议对房地产的表述内容释放出极强的政策宽松信号。会议首次明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳”，显示出国家稳楼市的决心■■◆。

　　严跃进预计，10月底会正式启动全国存量房贷普降的操作。而对于限购政策，陈文静指出■■★■，当前仍有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应★■，提振市场信心。

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　　人社部副部长李忠近日表示★★◆★，始终把高校毕业生等青年就业作为重中之重◆■★◆★，完善财政、税收、金融等支持政策，强化岗位开发◆★■■◆◆，畅通基层成长成才路径★■■★■，优化衔接校内校外服务◆◆，确保青年就业水平总体稳定。同时■◆，坚持外出务工和就近就业并重，培育壮大劳务品牌◆■★■，完善外出务工服务体系■★■◆，稳定农民工特别是脱贫人口就业规模■■■◆■★。畅通失业人员等就业困难人员求助渠道，完善援助机制。

　　“可通过终身职业技能培训弥合人才供需裂痕。★■”智联招聘执行副总裁李强向记者指出，应由政府提供政策支持◆◆■★★■，企业提供实践需求和案例，共同开发适用性强、有针对性的职业技能培训◆■★■★，发展更符合新产业结构的技能。

　　陈文静认为★◆，■◆◆★★“抓紧”一词也表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性，预计未来建立适应房地产发展新模式的土地★■■★、财税◆★★■■、金融等制度★◆◆，完善配套政策也将进入加速推进阶段。房地产各项政策举措若能加快细化落地★★，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳◆★■■◆◆。

　　另外◆◆★★◆，对于加大■◆◆★“白名单”项目贷款投放力度，以及支持盘活存量闲置土地，在9月24日的国新办发布会上监管部门也都有提及，央行在与金融监管总局研究出台支持收购房企存量土地的新政◆■■。

　　截至8月，超长期特别国债已累计发行5870亿元，尚有较大的待发行规模。高宏宇认为◆◆，可以进一步调整扩大超长期特别国债使用范围，除进一步支持设备更新和以旧换新外，还可以加大对重大项目、服务业领域的支持力度。

　　财政是兜牢民生底线的关键一环★■■■◆◆，今年以来，财政收入增速受经济恢复基础尚不牢固，去年翘尾减收等因素影响持续低位运行■■，一定程度约束财政支出扩张力度★◆■◆◆，财政收支两端完成全年预算目标存在难度，有必要出台更多增量财政政策。

　　在当前经济恢复发展的关键节点，高层部署下一步经济工作，标志着宏观政策迎来极为重要的拐点◆■◆◆。

　　在供给端，会议明确提出，“对商品房建设要严控增量■★◆★★◆、优化存量、提高质量，加大‘白名单■★◆◆■’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”4月30日召开的中央政治局会议就首次明确提出◆■★，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施★■★★”。5月17日国家出台了一系列去库存政策。

　　中国银行研究院9月26日发布的《2024年四季度中国经济金融展望报告》（下称★★◆★◆◆“《报告》”）指出★■■◆◆，全年实现GDP增长5%的目标◆■★，需要宏观政策加倍发力，提高针对性★★■■◆，未来政策需要从供给端为主转向供需并重。若外部环境整体平稳，宏观政策力度加大并且效果较好，内需加快恢复★★■◆，预计四季度及全年GDP分别增长5■★★■■◆.1%和5%左右。

　　燕翔指出，后续投资者保护举措的实施将不断强化投资者保护力度，增强投资者的获得感，这将为中国资本市场未来长期投资回报的提升奠定坚实基础。

　　究竟何种政策力度会引发金融市场如此积极反应？官方新闻稿中，针对当前经济形势的判断和下一步经济工作重点任务■★■■，有多处新表述◆★◆★★。

　　马怀德认为，当前的行政执法中，一定程度上存在执法不作为、乱作为以及运动式执法■◆★◆■★、暴力执法、选择性执法、逐利执法等执法异化现象，距离严格规范公正文明要求还有一定差距。要综合运用行政执法工作报告、统计分析、评议考核、工作情况检查、案卷评查、案例指导、绩效评估以及重大行政处罚决定备案等方式◆◆★■■，对行政执法工作情况开展经常性监督，建立完备的行政执法监督制度框架，推动解决行政执法顽疾。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，这是中央政治局首次对房地产市场行情做出“止跌回稳”的明确指示，此处“止跌”既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力◆★■■■■。“止跌回稳■■◆★◆”信号发出■■◆■■◆，非常明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作★■★。这也意味着四季度各地或有重磅加码政策持续推出，以更好促进房地产市场止跌回稳◆★■★◆。

　　会议提出，加大财政货币政策逆周期调节力度★■★◆，保证必要的财政支出◆◆■◆■，切实做好基层“三保”工作◆★★■■■。在施策方向上，会议强调财政端要“发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债”★★◆，货币金融端要“降低存款准备金率，实施有力度的降息”。

　　针对投资者保护，会议明确要研究出台相关措施。近年来，就中小投资者占全国2■★★.25亿投资者中绝大多数的市情，监管部门在强本强基、严监严管的同时■◆◆，把投资者保护贯穿资本市场制度建设和监管执法的全流程■★◆■■、各方面■◆★■■■，全力营造公开公平公正的市场秩序和法治环境◆◆■◆■★，让投资者切实感受到市场的公平正义■★。并探索深化一些有中国特色的投资者行权维权新路径，如先行赔付、代表人诉讼、行业性专业性调解等■◆■★■★。